Attirare studenti, turisti e investitori è diventato l’obiettivo di molte amministrazioni locali. Ma quando una città diventa più desiderabile, chi ci abita rischia di non potersela più permettere. È quello che sta cominciando ad accadere a Torino, dove il mercato immobiliare cambia più rapidamente delle politiche abitative. Di questo (e non solo) si parlerà a Urban Desires, il 6 e 7 novembre a Torino.
Da motore industriale del Paese, a città in declino, a ‘vivace’ polo studentesco, Torino cambia pelle. Ma nel racconto delle trasformazioni che stanno investendo le città, Torino resta spesso in secondo piano, un po’ sfocata rispetto ad altre, in Italia e in Europa. Torino è stata addirittura raccontata come una periferia di Milano, come un suo suburbio più accessibile, perché le case costano meno. Secondo «Forbes» è “la città segreta d’Italia”. Nei media e nella comunicazione istituzionale è città universitaria e dell’innovazione, ma anche città dei ‘maranza’, dei bivacchi e dello spaccio.
La traiettoria del cambiamento di quella che fu la “capitale dell’auto” è per molti versi paradigmatica della trasformazione postfordista delle economie urbane occidentali, con la fine del ciclo di crescita economica e di forte inurbamento trainati dal settore produttivo-industriale, nel caso specifico dalla Fiat, e il passaggio a economie fondate su terziario, servizi, cultura e finanza, sull’attrazione di capitali e spesa privata che possano sostituire la spesa pubblica. Una ricetta che nei fatti si traduce in attrazione di capitali finanziari, fondi immobiliari, studenti e turisti, e che è alla base della nuova questione abitativa che sta scuotendo l’Europa. Se abitare a Torino è meno costoso che abitare a Roma, Milano o Bologna è perché finora la città ha tardato nel diventare ‘attrattiva’ nell’accezione neoliberista del termine che connota le politiche urbane odierne. Un orientamento che si può riassumere in alcuni punti: la gestione della città come un’impresa, la visione del mercato come regolatore e del pubblico come mero facilitatore, partenariati pubblico-privati e progetti al posto della pianificazione urbanistica, city branding e promozione della città con eventi e iniziative culturali al servizio della valorizzazione immobiliare, decoro e austerity, finta partecipazione, tanta rendita, l’ingresso della finanza nel mercato immobiliare, gentrificazione e disuguaglianze alle stelle.
Se Torino non è Milano, alcuni segnali ci dicono che lo scenario sta cambiando, che Torino è diventata ‘attrattiva’. Da una parte lo è diventata forse proprio perché altre città sono diventate respingenti, inaccessibili per i ceti bassi e medi che a Torino, e nella sua area metropolitana, riescono ancora a trovare una casa a costi più contenuti che altrove. Potrebbe essere questo il motivo per il recente aumento della popolazione residente? Dopo anni di declino demografico, il numero di residenti a Torino registra infatti una lieve crescita dal 2023, un’inversione di tendenza rispetto al decennio precedente. In secondo luogo, l’Agenzia delle Entrate rileva una certa ‘dinamicità’ del mercato immobiliare: nel 2025 Torino primeggia per numero di case compravendute (circa 16mila) sullo stock abitativo totale, con un aumento del 6,8 per cento rispetto all’anno precedente. L’acquisto di case nella prima cintura è cresciuto però ancora di più (del 13,6 per cento) ed è nelle aree periferiche che i canoni di locazione registrano gli aumenti maggiori: spicca l’aumento del 28 per cento per l’area ‘periferia’ che segnala “una tendenza all’aumento del costo degli affitti che non può non destare preoccupazione”, scrive Jacopo Rosatelli, assessore al Welfare, Diritti e Pari Opportunità, nel Rapporto 2026 dell’Osservatorio sulla condizione abitativa. I dati dell’Agenzia delle Entrate sono meno allarmanti, ma registrano lo stesso spostamento dell’interesse di chi compra verso aree periferiche e comuni dell’area metropolitana: le compravendite crescono del 6,8 per cento in città, del 13,6 per cento nella prima cintura e del 10,1 per cento nel resto della provincia, mentre i prezzi delle case crescerebbero di più nelle aree centrali. Un altro dato che merita attenzione è che meno della metà (il 46 per cento) degli acquisti di case a Torino da parte di persone fisiche, quindi non di società, è avvenuto con un mutuo. Si tratta tipicamente di acquisti ‘a uso investimento’, cioè speculativo, e un chiaro segnale, condiviso a livello nazionale, che l’acquisto di case rappresenta un canale di accumulazione della ricchezza da parte di chi già possiede un patrimonio sufficiente per comprare senza un prestito. L’Osservatorio, d’altra parte, registra un dato rassicurante: l’aumento delle prime case rispetto alle seconde, che comunque sono tante (sono un terzo delle case a Torino). Se aggiungiamo al quadro anche le case vuote, circa 69mila secondo le stime degli studi che hanno accompagnato la stesura del piano regolatore generale in corso di approvazione, si pone, come scrive Rosatelli, il problema di come “mobilitare queste risorse abitative in maniera socialmente utile ed equa, strada che stiamo provando a percorrere anche grazie a nuove azioni positive nell’ambito del Piano dell’abitare”.
Il nodo che tutte le città affrontano oggi è come e con quali strumenti il pubblico può competere con il mercato privato in veloce evoluzione per ‘mobilitare’ il patrimonio abitativo verso una funzione sociale. I segnali che la pressione abitativa stia aumentando anche a Torino ci sono tutti: sono in aumento gli sfratti per finita locazione, cioè non causati dalla morosità degli inquilini ma dalla scelta dei proprietari. Magari per metterle su Airbnb: con 9.734 annunci disponibili sulla piattaforma (l’85 per cento dei quali relativi a intere abitazioni) nel 2024 Torino era la sesta città in Italia per diffusione di affitti brevi a scopo turistico, con una crescita del 50 per cento rispetto al 2017, secondo lo studio Airmap del Politecnico di Torino. I ‘grandi host’ che gestiscono più di dieci appartamenti sono solo il 2 per cento del totale, ma controllano il 18 per cento delle case, una quota molto cresciuta rispetto al 2017. Un altro fattore molto indicativo della trasformazione di Torino riguarda la forte crescita degli studentati privati. Secondo Assolombarda Torino è seconda solo a Milano per numero di posti letto per studenti “gestiti professionalmente”, ovvero in strutture appositamente attrezzate come campus o studentati con spazi e servizi condivisi, con il 14 per cento dei posti a livello nazionale. La domanda abitativa degli studenti è attestata anche da un alto numero di contratti agevolati transitori sul mercato privato, che comprendono i contratti per studenti universitari.
Se da una parte i 135mila studenti che abitano a Torino sono un dato incoraggiante sotto il profilo dell’attrattività del sistema universitario e della ricerca, che può portare benefici all’economia e alla composizione demografica della città, la diffusione di studentati privati è un problema. Il costo medio di una stanza singola, infatti, è di 700 euro al mese in un Camplus, 620 euro in un Campus X e arriva a 800 euro in un Beyoo, secondo l’elaborazione di Erica Mangione di Full Polito e di DIST. Sono prezzi più alti di quelli di mercato, perché includono servizi che dovrebbero essere pubblici. Relife, uno studentato inaugurato ad Aurora nel 2024, dove una camera costa tra 630 e 800 euro al mese, ha inventato un “sistema di punteggi” tramite il quale gli studenti che partecipano a “progetti sociali locali” ottengono in cambio l’accesso a “servizi esclusivi e vantaggi speciali nel campus”, scrive Alessandra Ferlito su Napoli Monitor. Anche il rapporto con il territorio, in questo caso uno dei più poveri di Torino, diventa un servizio aggiuntivo, offerto da chi esclude gli studenti a basso reddito a chi può già pagare un affitto superiore ai prezzi di mercato delle stanze: un caso esplicito di ‘social washing’ che supera anche le fantasie di Giovanni Semi, sociologo torinese esperto di gentrificazione.
L’investimento in segmenti di nicchia del mercato immobiliare, come quelli turistici e studenteschi, è uno dei tre canali privilegiati per l’ingresso della finanza nel mercato residenziale. Laddove la frammentazione della proprietà, tipica delle città italiane, rende impossibile l’acquisizione su larga scala di portafogli immobiliari immessi sul mercato dalle privatizzazioni di patrimonio pubblico (è il caso della Germania), o dalla crisi del mercato dei mutui (è il caso della Spagna), i fondi immobiliari entrano attraverso segmenti di nicchia, spiega Manuel Aalbers, professore di geografia urbana ed economica, autore di uno studio sulla finanziarizzazione della casa per la Commissione speciale per la crisi degli alloggi, istituita dalla Commissione Europea. “Anziché acquistare portafogli tradizionali, puntano a mercati specializzati, ad esempio gli alloggi per studenti, l’assistenza agli anziani e il co-living, dove un numero limitato di transazioni può garantire una quota significativa del patrimonio immobiliare e un certo grado di potere di mercato”. Questi sottomercati immobiliari sono considerati come una testa di ponte per l’ulteriore finanziarizzazione del mercato della locazione. In secondo luogo, spiega Aalbers, generano entrate oltre all’affitto: negli alloggi per studenti appositamente costruiti (PBSA), nel co-living e nell’assistenza agli anziani, gli investitori combinano servizi in stile alberghiero, branding e gestione standardizzata, aggiungendo spese di servizio e altri ricavi accessori che aumentano sia i rendimenti sia le valutazioni. L’ingresso dei fondi immobiliari nel mercato dello student housing a Torino è stato assistito anche dal Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr), che ha finanziato l’apertura di due studentati Campus e Camplus X, mentre i progetti di rigenerazione urbana finanziati dal pubblico in aree centrali e semicentrali contribuiscono ad aumentare la rendita e dunque la redditività degli investitori privati.
Che Torino stia imboccando la strada del ‘modello Milano’, il modello più esplicito di non-governo neoliberista della città, una città consegnata agli interessi privati, sembra evidente anche nel progetto preliminare del nuovo piano regolatore che prevede una maggiore ‘flessibilità’ nelle destinazioni d’uso (anticipata da una delibera sugli usi temporanei), il che significa lasciare ai privati la scelta delle funzioni urbane nelle aree da ‘rigenerare’, una scelta dettata da nient’altro che la ricerca della massima redditività. I fondi immobiliari usano il suolo pubblico per estrarre rendita certa e garantita dal Comune in cambio di qualche briciola, un asilo nido, un parchetto, un paio di parcheggi e due panchine, mentre i costi delle case aumentano e spingono sempre più persone fuori dai centri urbani. Una volta abolita l’urbanistica, che garantisce diritti a tutti in egual misura, la città diventa un prodotto finanziario, e la sua parte pubblica dovrebbe vivere delle concessioni caritatevoli dei ricchi, secondo il modello Relife.
A ben guardare, proprio a Torino si è compiuta la svolta che ha legittimato questo modello, anche da parte di giunte che si professano ‘progressiste’, ovvero guidate dal Partito Democratico, in occasione della nascita stessa del partito, nel 2007, “con la completa e dichiarata adesione” a un certo tipo di capitalismo, il più feroce, ovvero il paradigma mercatista, scrive l’economista Antonio Calafati. Un’adesione “che si materializza attraverso il discorso, retorico e vuoto, di Walter Veltroni a Torino nel giugno di quello stesso anno, mentre si candida alla guida del nascente Partito Democratico. Lì il profilo della nuova identità della sinistra italiana moderata diventa visibile, in quell’imbarazzante e rivelatore passaggio in cui si afferma che ‘il problema non è la ricchezza ma la povertà’: il motto dei reazionari di ogni tempo”. Il problema, al contrario, è proprio la ricchezza, frutto di processi di accumulazione ed estrazione favoriti dalle politiche pubbliche, che ampliano le disuguaglianze e la platea di esclusi dalle città. A Torino come altrove, oggi le proteste nelle piazze denunciano questo. E se Torino è in ritardo nell’adesione a questo modello, è ancora in tempo per chiedersi quali “desideri urbani” vuole assecondare: per chi genera valore – anche investendo in infrastrutture urbane – e quale ruolo possono avere gli agenti della trasformazione, quali l’Università, il mondo della ricerca e della cultura, nel garantire la massima distribuzione dei benefici, difendendo la città da logiche estrattive mascherate da ‘sviluppo’. Il festival Urban Desires, che si svolge in questi giorni al Castello del Valentino, si chiede appunto quali desideri urbani verranno immaginati, progettati e costruiti. È insomma l’occasione giusta per ascoltare, e iniziare a costruire le risposte giuste.
Questo contenuto è realizzato in collaborazione con Urban Desires – infrastructuring the Urban è un evento realizzato dal Politecnico di Torino – Dipartimento Interateneo di Scienze, Progetto e Politiche del Territorio. Per info e prenotazioni https://www.urbandesires.it/.
