Come si costruisce una città per soli ricchi? In meno di dieci anni, tra agevolazioni fiscali per milionari, capitali internazionali e fondi immobiliari, Milano è diventata una città esclusiva, che non appartiene più ai suoi cittadini.
Secondo un rapporto stilato da Henley&Partners che sta girando molto in questi giorni, a Milano un residente su dodici sarebbe milionario. Al di là del dato, che ha suscitato la prevedibile indignazione sui social e che alcuni hanno ritenuto strumentale, ha senso chiedersi cosa offre l’Italia ai milionari che decidono di trasferirsi qui. Innanzitutto una flat tax di duecentomila euro sul totale dei redditi prodotti all’estero, su cui di fatto – ad eccezione degli statunitensi – cessano di pagare imposte.
Il vantaggio fiscale per tali milionari in realtà è ancora più grande perché se hanno redditi in paesi terzi non pagano imposte in tali paesi e tutto ricade sotto la copertura dei duecentomila euro versati allo Stato italiano. Inoltre, per effetto della medesima normativa, non pagano alcuna imposta di successione. Il gettito fiscale complessivo stimato da quando è stata introdotta la nuova flat tax è stato di poco superiore ai 400 milioni di euro, un’inezia rispetto ai patrimoni liquidi dei beneficiati, che ha però prodotto un forte aumento del prezzo delle case e del costo della vita a Milano, dove è arrivata oltre la metà dei soggetti attratti dalla flat tax.
Nella capitale meneghina, infatti, il costo della vita nello stesso arco di tempo è cresciuto di quasi il 40%. In pratica, la gran mole di acquisti immobiliari dei nuovi residenti milionari ha fatto lievitare i prezzi generando la fortuna dei proprietari di immobili in vaste aree di pregio e ha, parallelamente, reso impossibile l’acquisto o l’affitto di case per chi non appartiene a simili categorie di reddito con l’ulteriore e pesante aggravante dell’incremento dell’inflazione.
Forse è utile per comprendere meglio quanto i “nuovi” residenti milionari abbiano inciso nella trasformazione di Milano porre l’attenzione proprio sui loro acquisti immobiliari. Secondo le stime dei principali osservatori, negli ultimi 3-4 anni i residenti stranieri o gli italiani rientrati dall’estero hanno acquistato a Milano tra i 1.000 e i 1.500 immobili di alto pregio all’anno.
Se si prende in esame l’intero periodo dall’introduzione della flat tax, avvenuta nel 2017, a oggi, si stima che questa categoria di acquirenti abbia movimentato tra i 6.000 e gli 8.000 immobili nella sola città di Milano. Un simile insieme di operazioni che può apparire limitato ha però conseguenze decisamente significative.
Mentre nel mercato immobiliare totale di Milano gli stranieri pesano per circa il 5-7%, nel segmento degli immobili dal prezzo sopra il milione di euro le cifre cambiano drasticamente: in zone come il Quadrilatero, Brera e San Babila, oltre il 40-50% delle transazioni è stato effettuato da acquirenti internazionali o neo-residenti, mentre nelle nuove aree come Porta Nuova e CityLife, la quota di acquirenti che hanno spostato la residenza dall’estero, in particolare da Londra, New York e Hong Kong, supera il 30%.
I “nuovi milanesi” facoltosi, infatti, non cercano appartamenti comuni ma la loro domanda si concentra su immobili che oscillano, in media, tra i 2 e i 5 milioni di euro. Il dato ancora più impressionante è costituito dal fatto che molti neo-residenti comprano interi stabili da ristrutturare per creare la propria residenza principale e ciò ha determinato una domanda tanto alta rispetto all’offerta di case “moderne e di lusso” che i prezzi nelle zone centrali hanno toccato punte di 20.000 – 25.000 euro al metro quadro.
Oltre alle abitazioni private, i milionari stranieri stanno investendo pesantemente nel settore “Hospitality” e negli uffici di prestigio. Molte delle recenti acquisizioni di palazzi storici nel centro di Milano per farne hotel di lusso o sedi di family office sono state guidate dagli stessi capitali portati dai residenti fisici in città. Alla luce di ciò è evidente che per quanto il numero assoluto di case, di poco superiore a circa 1.500 l’anno, sembri piccolo rispetto alle 25.000-28.000 compravendite totali di Milano, il loro impatto è enorme: drenano l’offerta nelle zone migliori, facendo salire i prezzi a cascata su tutta la città e spostano il baricentro del mercato verso standard internazionali molto costosi.
Nel caso milanese, poi, accanto al peso dei nuovi residenti milionari attratti dal paradiso fiscale della flat tax si unisce la centralità dei fondi di risparmio gestito che hanno operato acquisti di immobili, negli ultimi anni, per 5-6 miliardi di euro l’anno, monopolizzando il settore degli uffici, i progetti di “rigenerazione urbana”, gli studentati e le costruzioni finalizzate ad affitti di lusso.
Con spinte di questo tipo è chiaro perché Milano è diventata una città accessibile solo per le fasce di reddito molto alte. Dal 2020, infatti, i prezzi delle abitazioni, considerando acquisti, affitti e utenze, sono saliti del 40%, quelli del cosiddetto carrello della spesa del 25% e una percentuale simile hanno registrato i prezzi della ristorazione. In conclusione si possono aggiungere due ulteriori motivazioni che hanno contribuito a fare di Milano la città dei milionari. La prima è costituita dall’essere diventata un vero e proprio ecosistema finanziario, dove la forte densità di sedi centrali di grandi banche e di una miriade di fondi, ha determinato l’insediamento di una estesa classe di ricchissimi professionisti, spesso appartenenti ad un’unica rete di affari, non a caso molto impegnata nel settore immobiliare. La seconda motivazione è riconducibile alla scelta politica di fare di Milano la sede, pressoché permanente, di grandi eventi, da quelli ricorrenti come il Salone del Mobile fino all’Expo del 2015 e alle Olimpiadi invernali. Simili eventi alimentano la presenza di un esteso gruppo di figure professionali, in parte sovrapponibili a quelle dell’ecosistema finanziario, che si stabiliscono a Milano per partecipare non solo all’organizzazione degli eventi ma alla loro fruttuosa “rigenerazione” in lussuoso patrimonio immobiliare.
